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高收益房企该选谁?

作者:孙彬彬/苏雯

摘要:

在政策转暖,再融资环境缓慢改善的背景下,在这个阶段信用下沉策略如果考虑地产,我们认为虽然不适合完全放开资质简单下沉,但可以优先考虑杠杆压力相对可控,融资结构相对合理的民营高收益地产债。

结合我们所关注的企业负债情况和融资结构指标,杠杆率较低、债务结构相对合理,且剩余期限在两年以内的公募公司债估值收益能达到5.5%以上的民营地产有:宝龙实业、禹洲鸿图、中骏集团。

目前阶段,虽然利率焦灼、信用分化,但是总体债券收益率在一个相对低位。考虑票息和杠杆策略,民营房地产债逐渐成为市场关注的重点,特别是政策转暖、再融资环境缓慢改善的背景下。但是当前又有一大矛盾,这个矛盾就是高杠杆与基本面下行压力叠加,民企信用状态依然不稳定:

从产业债信用利差观察,中低等级和民企的债券估值仍在高位。

从地产企业超额利差中位数情况来看,AA和AA+等级的地产债估值更高。

政策转暖,再融资环境虽然缓慢改善,但地产企业还面临高杠杆与基本面下行压力的影响,从高收益角度择券还是否合适?目前肯定不适合完全放开资质简单下沉。但是对于部分房企,尤其是民营地产企业能否做一些筛选?择优而获取票息收益,甚至可以考虑在交易角度进行一些尝试,我们认为并无不可。

那么在这个阶段如果考虑地产,哪个角度可以作为侧重?我们认为债务负担和杠杆压力可能还是一个重要的考量。

房企负债率发生了什么变化?

从政策上,16年四季度以来,管理层为促进房地产市场平稳健康发展,对于房地产开发企业的各种资金来源的管控水平都有所提升。

房地产行业资产负债率高,近年来持续提升。根据A股上市公司行业资产负债率数据,截止2018年9月末,房地产行业资产负债率为65%,除银行和非银金融外,房地产行业的杠杆率水平最高。而行业资产负债率近年来的变化趋势来看,房地产行业的资产负债率近年来持续提升,与化工、钢铁、有色等行业形成相反走势。

地产行业资产负债率较高,行业的高杠杆也有其独特的经营模式造成,由于“期房预售”的制度,以及地产企业在产业链中相对优势的地位,造就了目前房地产企业的资产负债表。我们用剔除预收账款的资产负债率能够更好的观察行业的财务杠杆变化情况。

房地产行业剔除预收账款的资产负债率近三年较为稳定,房企更多依赖经营性杠杆。从剔除预收账款的资产负债率来看,行业杠杆率近三年相对较为稳定,相较于2015年末的剔除预收账款的资产负债率还有所下。在16年底房地产行业融资收紧以来,房企更加依赖于经营杠杆,而财务杠杆则相对稳定。

房企融资结构重点关注什么?

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